Hi Reader

我是正在曼谷旅居的阿璋。

這幾天曼谷淹水的新聞超多，恩.. 不是誇大，真的這麼慘…

但我們住的地方運氣滿好，雖然是巷子但完全沒有淹水，反而是外面 BTS 主幹道的大路淹水。

還剛好規劃這幾天到芭達雅玩，運氣滿好的是後來就出太陽了，所以沒有影響到太多。

趁著這次淹水，就來談談為什麼我買了清邁房產、蘇梅島房產，就是不打算買曼谷呢？！

本週推薦

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一開始是我的學生找我體驗，後來覺得不錯就跟他們長期合作。

至今我旅居超過 3 年 10 個國家，甚至環遊世界，全部都是用這家 eSIM。

它的價格本身就便宜，在阿璋的合作專區購買還可以再額外打折，不限時間，隨時都可以買！

對大多人旅遊來說，平均一天 2 GB 的量就很足夠，推薦購買總量型方案，假設 7 天就是買個 15GB。

我不推薦其他任何吃到飽方案，因為 99% 都是「包裝」，可能先給你 10GB 流量，用完發現網速變慢還要自己去跟客服要，就是賭你用不完。

原本 10GB 可能 300 元，結果吃到飽收 800 元，但其實你可能才用 5GB… 這就是智商稅。

以 iPhone 使用者來說，可以到行動數據查看用量，觀察自己真正的旅遊需求，真的用完流量再加購就好。

小技巧：把 iCloud 雲碟、iCloud 照片備份設定成限制 Wifi，可以大幅減少流量。

為什麼我不買曼谷房產？

或許你會聽到一些廣告說，捷運旁邊的住宅不用 500 萬就可以買到這類的廣告詞，相比台灣動輒兩三千萬，你就會覺得在這裡買房真的很划算。

或是看到曼谷超高樓，然後很豪華的公設，而且不用額外買停車格就可以免費停車。加上感覺曼谷的外國人很多，應該很好出租，投報率看起來超級高的。

但事實上，完全不是你想的這樣。

交通

曼谷的交通主要都是汽機車，少數有公車，但我想外國人應該不太會去搭，因為搭的難度真的很高，而且又擠又臭的。

所以，更多人的選擇就是搭捷運，也就是 BTS 或是 MRT。

你可以想像，曼谷可能隨時都像是台北的上下班時間。你如果不搭捷運的話，就是要無窮的塞車。

可能原本導航 10 分鐘的路程，加上塞車，硬是給你拖到一個小時以上，而且導航時間非常的不準確。

因為大多熱鬧的地方主要都在 BTS 主要幹道的兩側，所以 BTS 是非常重要的一個交通工具。

可是塞車起來，你又只有這一條路可以走，絕大多數的小巷子都是死巷，沒有像台灣一樣條條小巷通羅馬。

在這裡，你是真的只能沿著 BTS 幹道底下走，所以全部都塞在一起，而且未來也沒有什麼調整的空間，因為旁邊兩側都是高樓大廈，也沒辦法去做更多的延伸或是道路拓寬。

所以這邊就要提到第一個點：如果住宿沒有在 BTS 附近的話，除了自己居住會覺得很麻煩以外，出租的難度也會大幅提高。

而且曼谷動不動就下雨，或者是太陽很大，大概離 BTS 一兩百公尺的距離就是大多數人的極限。很多廣告都會說離 BTS 交通 5 分鐘，但它講的並不是走路一分鐘，而是騎車一分鐘。

有很多建案會標榜有接駁車送去 BTS，可是這個接駁車也會塞車啊！

通常這種有接駁車的建案，快一點可能要 5 分鐘，如果遇到塞車的話甚至可能要 20 分鐘。

而且接駁車通常在晚上六、七點前就會停止服務，班次間隔也很長，可能是半小時一班，甚至是一小時一班。

我自己有住過類似的 Airbnb，我只能說超級不實用，你的所有時間都要配合這個班表，而且高爾夫球車超熱的。

或許你好不容易找到距離 BTS 只有 100 公尺的房源，結果他沒有跟你說是哪一個站。這種通常就是支線，或是非常北邊、南邊的站，你可能搭到主要市中心，光搭 BTS 就要一個小時。

雖然是方便沒錯，可是這個通行時間真的是太久了，而且 BTS 的費用這樣一趟加下來，可能單程都要五、六十塊錢，我自己覺得長期累積起來也是一個不小的開銷。

你或許會想說：「那我就騎機車去 BTS 就好啦！」

可是根據我的觀察，絕大多數 BTS 周圍是超級難停車的。而且大太陽或是下雨，你不一定會想要騎車；如果隨便亂停的話，還怕被警察開單、拖吊，甚至是被偷走。

我會在很多地方租機車來騎，唯獨曼谷是完全不考慮的，這裡車子真的是太多太亂，廢氣也非常多，我覺得在這裡騎車的難度真的是非常高。

天災

曼谷最常發生的天災就是暴雨跟淹水，我自己覺得這裡的排水系統真的是做得蠻爛的。

你可以想像每次台灣下雷陣雨，結果像是復興南路、林森北路、建國南路這種主要幹道都全部淹水癱瘓，而且一年會發生好幾次。

在這樣子的地方，這樣的生活是你想要的嗎？

而且這種淹水會讓員工沒有辦法上班。像這次的淹水，就是因為員工沒有辦法上班，導致機場很多航空公司停擺，沒有人手可以過來支援，也沒有員工來搬行李，大家的行李全部都延誤。

超商和超市的貨車也進不來，所以家裡附近走路能到的商家，東西都被搶購一空，而且好幾天沒有補貨。當然，這時候要叫外送是不可能的，因為外送員根本騎不進來。

原本 10 分鐘的路程遇到塞車可能變成 30 分鐘；但如果是塞車再加上暴雨的話，就會變成一個小時，甚至一個半小時，我覺得在這裡的時間真的浪費在通勤太多了。

當然，還有去年發生的地震。雖然地震是個案，可是既然發生過了，這就是一個隱憂。

因為在這裡預設都是不會地震的，所以他們地基都不會打很深，也沒有什麼在做地下室，然後都會蓋個 30、40 層的高樓大廈。

我不覺得他們會因為去年的地震而去增加自己的建築成本。

所以可以預期的就是，當你買那些奢華公設的高樓大廈時，背後潛藏的風險就是萬一地震，你家可能會有大裂縫。

而且這種大裂只要一發生是完全無法挽救的，想要賣的話價格也會不好看，甚至是賣不出去。

維護

我去看過不少建案，因為大陸的投資客太多，加上現在簽證緊縮與一些限制，導致他們的房子很多都閒置在那邊當蚊子館。

如果你住在那邊，可能會覺得沒差，少了很多鄰居反而很清靜。

但反之，他們很有可能完全不在意、甚至忘記自己有這間房子，進而忽略了維護費。

這會導致社區越來越沒有錢，連物業的費用都付不起，最後整個擺爛，公設壞掉也完全沒有人修，這真的是我在很多大樓看到的真實情況。

所以如果不是買預售屋，真的要親自去現場看一下：

1. 確認公設的維護狀況
2. 留意有沒有公告催繳誰欠繳管理費
3. 可以問看看住戶更好

投資

綜合以上的缺點，最後就來講到：那如果我純投資可以嗎？感覺出租報酬率還不錯。

可是你要想，租客也需要考慮到上面這三個因素。

當你遠離 BTS，或是在比較偏僻的 BTS 站，你的出租難度會大幅提高。

曼谷是禁止日租的，甚至有很多大樓會去為難租客。也就是說，你不要預期可以用別人的 Airbnb 數字套到自己身上，大多數情況下還是會以月租跟年租為主。

如果可以的話，我還是會推薦月租。因為這裡的市場行情，年租可能會再減少個 30% 到 50% 的收入。

如果是在 BTS 周圍，比如說從 Phra Khanong 到 Ari 這段 BTS 附近 100 公尺的建案，公寓房的價格可能就要 500 到 700 萬，甚至是一千萬了。

外國人是沒有辦法貸款的。我們以低標 500 萬來說，聽起來好像還是比台灣便宜很多，可是你要想，你必須付的是全額現金。

我相信大多數人也是拿不出 500 萬，因為拿得出來的話，在台灣就可以買到 2500 萬的房子了。

而 500 萬這種一房的房型，月租了不起就收個 3 萬都蠻好的。要收到 4 萬塊以上的，可能就要付出到 700 萬以上才有機會。

投報率：3*12/500 = 7.2%

這也是最理想的狀態而已，還要考慮閑置時間、維護費、房仲抽成或是代租管，大致上淨報酬率就是 4% 極限。

重點是它的折舊磨耗非常快，你可能過個 5 年，月租就只剩下 2 萬塊了。

因為大多數人都是會一直選擇新屋去住，而且這就是一個買入簡單、但脫手非常困難的地方，因為你要預設這裡的房子是不會漲價的。

所以看完這個投報率，你有沒有發現，好像直接去買個 0050 更實在呢？

恭喜你看完這一篇，可能都可以完全打消你想在曼谷買房的衝動。未來有機會再來複盤清邁以及蘇美島的經驗。

延伸閱讀：關於泰國買房的經驗與坑​

本週一句話

永遠為自己的財務負責，不要把決定權交給別人，才對得起青春與血汗。

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阿璋
​Johntool-工具王阿璋創辦人
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